Cada vez más propietarios utilizan el alquiler como forma de obtener un sobresueldo o incluso como ocupación laboral principal. Sin embargo, convertir tu piso en una fuente de ingresos no es solo una decisión inmobiliaria: también tiene implicaciones fiscales y de Seguridad Social que conviene conocer.

Pero este ejercicio también conlleva una serie de responsabilidades que, en muchas ocasiones, desconocemos o directamente despreciamos sin tener en cuenta que, de no atenderlas, podemos incurrir en infracciones de las que pueden desprenderse cuantiosas consecuencias. Por lo tanto, es importante saber cuándo compensa darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda, qué obligaciones conlleva y qué alternativas hay si tus ingresos no son muy elevados es clave para evitar sanciones y gestionar el piso con tranquilidad.

En el artículo de hoy vamos a aclarar qué significa darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda, en qué casos puede ser obligatorio y qué pasos debes seguir si finalmente decides convertir el alquiler en una actividad económica más profesionalizada.

¿Qué significa realmente darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda?

A nivel jurídico, ser autónomo implica que realizas una actividad económica de forma habitual, personal y por cuenta propia, con ánimo de lucro. Y, sin necesidad de tener un contrato de trabajo de forma habitual. Es decir, darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda, significa que la Administración entiende que no estás simplemente rentabilizando un piso, sino desarrollando una actividad económica organizada, similar a un pequeño negocio inmobiliario o de alojamiento.

Esto conlleva:

• Alta en Hacienda (censo de empresarios).

• Alta en la Seguridad Social (RETA), cuando se dan las condiciones.

• Obligaciones fiscales y contables adicionales.

Por eso es tan importante distinguir entre un propietario particular que alquila uno o dos pisos y quien convierte el alquiler en una actividad continuada y profesionalizada.

Antes de lanzarte a hacer trámites, lo sensato es hacer números. Para valorar si te compensa darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda:

• Haz una estimación de ingresos anuales por alquiler (con una ocupación realista).

• Resta los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca, etc.

• Añade el coste de ser autónomo:

  • Cuota mensual a la Seguridad Social (según tus rendimientos).

  • Coste de gestoría o tiempo de gestión.

  • Posibles recargos si te retrasas.

Si el alquiler es un complemento a tu salario y el margen es ajustado, quizá no tenga sentido dar el salto. Si gestionas varios inmuebles y el alquiler es ya tu actividad principal, darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda puede ser la forma más ordenada y segura de operar.

Antes de lanzarte a hacer trámites, lo sensato es hacer números. Para valorar si te compensa darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda:

1. Haz una estimación de ingresos anuales por alquiler (con una ocupación realista).
2. Resta los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca, etc
3. Añade el coste de ser autónomo:

   • Cuota mensual a la Seguridad Social (según tus rendimientos).

   • Coste de gestoría o tiempo de gestión.

   • Posibles recargos si te retrasas.

Si el alquiler es un complemento modesto a tu salario y el margen es ajustado, quizá no tenga sentido dar el salto. Si gestionas varios inmuebles y el alquiler es ya tu actividad principal, darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda puede ser la forma más ordenada y segura de estructurar tu actividad.

¿Qué conlleva ser autónomo si alquilas tu vivienda?

Ser autónomo implica realizar un ejercicio económico con una finalidad lucrativa y sin necesidad de tener un contrato de trabajo de forma habitual. Con lo cual, si decides darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda, asumes una serie de obligaciones concretas. Aquí es donde las cifras importan.

Pagar una cuota mensual

La cuota mínima habitual de autónomos se ha movido con los años, pero en el esquema tradicional llegó a situarse en torno a 286,15 € al mes para la base mínima de cotización. Además, se contemplaba una tarifa plana de 60 € al mes durante el primer año de actividad para nuevos autónomos, o incluso durante dos años si estabas empadronado en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Aunque el sistema de cotización por ingresos reales ha ido actualizándose, estos importes sirven para entender el orden de magnitud: darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda supone asumir un coste fijo mensual relevante.

Un detalle importante: un solo día de retraso en el pago de la cuota puede suponer un recargo del 10 % sobre la cantidad debida. Es decir, si pagas tarde, no solo abonas la cuota, sino el incremento correspondiente.

Las cuantías exactas pueden cambiar con las reformas de cotización, por lo que siempre conviene comprobar la cifra vigente en la Seguridad Social antes de tomar decisiones.

Tributar el IVA (cuando corresponde)

En muchos casos, el alquiler de vivienda para uso residencial (por ejemplo, empleados que viven en el piso mientras trabajan en tu ciudad) está exento de IVA, incluso si el inquilino es una empresa.

Sin embargo, si además del alojamiento empiezas a ofrecer servicios complementarios propios de un hotel (limpiezas periódicas, cambio de sábanas, desayunos, recepción 24 h…), puedes estar desarrollando una actividad sujeta a IVA al tipo general del 21 %.

Por eso, al darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda es fundamental separar:

• Ingresos por alquiler residencial exento.

• Ingresos por servicios adicionales que sí tributan.

Deudas y responsabilidad personal

Otro punto clave: como autónomo respondes con tu patrimonio personal de las deudas de la actividad. Esta responsabilidad es, en general, universal y puede alcanzar al cónyuge si no se ha opuesto a la actividad.

En cambio, en una sociedad limitada, la responsabilidad se limita al capital aportado. Por eso, si creces en número de inmuebles o en nivel de riesgo, puede llegar un momento en el que la opción no sea solo darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda, sino valorar otras estructuras jurídicas.

¿Cuáles son los factores que nos exigen darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda?

La norma no fija una cifra mágica, ni se encuentra regulada expresamente, pero sí ofrece referencias. Se entiende que, en el caso de que alquilemos una vivienda, tan solo tendremos que darnos de alta en la RETA – Régimen Especial de Trabajadores Autónomos-, siempre que los ingresos de esta actividad superen el Salario Mínimo Interprofesional anual (13.300 € en 2020).

La regla práctica que se maneja es:

• Si los ingresos anuales por alquiler superan el SMI (por ejemplo, esos 13.300 € en 2020), se entiende que existe una actividad económica que puede requerir alta en el RETA.

• Aunque no alcances el SMI, si hay habitualidad clara (varios pisos, ocupación continua, servicios añadidos, promoción activa), también puede considerarse que debes darte de alta como autónomo para alquilar una vivienda.

En resumen, los dos factores que se tienen en cuenta son:

• Volumen económico: ingresos anuales comparados con el SMI vigente.

• Habitualidad y profesionalización: número de inmuebles, servicios prestados, forma de gestionar la actividad.

Mis ingresos superan el SMI, ¿Cómo puedo darme de alta en la RETA?

Si tus ingresos por alquiler superan el SMI anual y existe habitualidad, lo prudente es plantearse darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda. El proceso pasa por tres lugares clave:

1. Agencia Tributaria (Hacienda)

   • Alta censal (modelo 036/037), indicando la actividad relacionada con el alquiler.

2. Tesorería General de la Seguridad Social

   • Alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA), eligiendo base de cotización en función de tus rendimientos.

3. Mutua colaboradora

   • Elección de mutua para la cobertura de contingencias profesionales y cese de actividad.

La propia Seguridad Social resume el proceso en 5 pasos básicos, pero la idea principal es que, una vez dado de alta, tus ingresos por alquiler pasarán a considerarse rendimientos de actividades económicas, no solo rendimientos del capital inmobiliario. En la revista de la Seguridad Social, puedes encontrar el proceso explicado en 5 pasos.

Si mis ingresos no llegan al SMI, ¿tampoco tengo que darme de alta en el Censo de Retenedores?

Un error frecuente es pensar que, si no llegas al SMI, no tienes que hacer nada. Es falso.

Aunque no proceda darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda, el alquiler sigue generando beneficios y, por tanto, obligaciones fiscales:

• Debes darte de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de la Agencia Tributaria (modelo 037).

• Tienes que declarar los ingresos en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, aplicando los gastos deducibles que la ley permite.

• Si alquilas a una empresa, tienes que emitir factura por el alquiler, aunque esté exento de IVA.

Registrarte en este censo sirve, en la práctica, para:

• Registrar los beneficios obtenidos por el alquiler.

• Evitar formar parte de la economía sumergida.

• Poder emitir facturas válidas a efectos fiscales.

¿Pero, para qué sirve registrarse en este censo?

En el caso de estar alquilando una vivienda, básicamente sirve para registrar los beneficios obtenidos por esta actividad y tributar por ellos.

Además, es necesario registrarse para poder emitir factura y no formar parte de la conocida como economía sumergida.

Te puede interesar: ¿Cómo emitir una factura de particular a empresa en un alquiler temporal?

Cómo encaja Homyspace y el modelo de alquiler temporal para empresas

Cuando alquilas tu piso por meses a través de Homyspace, trabajas con empresas que desplazan a sus equipos por motivos laborales. Es un modelo de alquiler temporal para empresas en el que los empleados utilizan la vivienda como residencia durante el proyecto, sin servicios tipo hotel.

Esto significa que, en muchos casos:

• Puedes tributar como propietario particular, declarando los ingresos como capital inmobiliario.

• Cuentas con contratos claros, inquilinos solventes y soporte durante el proceso.

• Tienes ayuda para entender cómo emitir la factura correcta a la empresa, tanto si has decidido darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda como si no.

Conclusión

Decidir si debes darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda no es una cuestión teórica: tiene impacto directo en tus números y en tu tranquilidad.

• Como referencia, se ha utilizado el SMI anual (13.300 € en 2020) como indicador de actividad económica relevante.

• La cuota mínima tradicional de 286,15 € al mes, la tarifa plana de 60 € para nuevos autónomos y el recargo del 10 % por retraso en el pago ilustran el coste real de ser autónomo.

• Aunque no alcances el SMI, el alquiler sigue generando obligaciones con Hacienda, incluso si no te das de alta en el RETA.

La clave está en analizar tu caso: número de viviendas, nivel de ingresos, servicios que prestas y grado de profesionalización. A partir de ahí, decidir si te interesa darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda o seguir operando como propietario particular bien asesorado.

En cualquier escenario, elegir inquilinos solventes y un modelo estable de reservas —como el que ofrece Homyspace— es la mejor forma de que tu piso trabaje a tu favor sin convertir la fiscalidad en una fuente constante de preocupaciones.