Cuando firmas un contrato de alquiler es habitual que surjan dudas sobre los impuestos asociados a la operación. Una de las consultas más frecuentes es si existe obligación de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La respuesta depende del tipo de alquiler, del uso que se vaya a dar al inmueble y, en algunos casos, de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda. 

Mientras que los contratos destinados a vivienda habitual están exentos del impuesto desde 2023, otros arrendamientos, como algunos alquileres temporales o turísticos, pueden seguir estando sujetos al ITP o incluso tributar por IVA.

En esta guía repasamos cuándo se aplica el ITP en los alquileres, quién debe pagarlo, cómo se calcula y qué diferencias existen entre un alquiler de vivienda habitual, uno temporal y una vivienda de uso turístico.

¿Qué es el ITP de una vivienda de alquiler?

Aunque este impuesto suele asociarse a la compra de viviendas de segunda mano, también forma parte de la fiscalidad de determinados contratos de arrendamiento.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava las siguientes operaciones:

• Las transmisiones patrimoniales onerosas, es decir, aquellas en las que existe una contraprestación económica por la transmisión de un bien o de un derecho.

En este grupo se incluyen, por ejemplo, la compraventa de un vehículo usado, la compra de una vivienda de segunda mano o determinados contratos de arrendamiento.

• Las operaciones societarias, como las constituciones, ampliaciones o reducciones de capital de sociedades.
• Los actos jurídicos documentados (AJD), que afectan a determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos.

Durante años, cuando una persona alquilaba una vivienda debía presentar la autoliquidación del impuesto y abonar la cuota correspondiente. Sin embargo, esta obligación cambió con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, que declara exentos los contratos de arrendamiento destinados a vivienda habitual.

Esto significa que hoy en día no todos los alquileres tributan de la misma forma. La clave está en el destino que tenga el inmueble y en la normativa aplicable a cada contrato.

El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas

Antes de analizar cada caso, conviene conocer una particularidad importante de este impuesto.

Aunque el ITP está regulado por una norma estatal, se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas. Esto significa que son las autonomías quienes gestionan el tributo y pueden aprobar determinadas tarifas, bonificaciones o aspectos de su aplicación dentro de los límites establecidos por la legislación estatal.

Por este motivo, el importe a pagar no siempre es idéntico en toda España. Cuando una comunidad autónoma no ha aprobado una tarifa específica para los arrendamientos, se aplica la escala prevista en el artículo 12 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Este impuesto lo paga el arrendatario y se hace a través del modelo 600, en el plazo de 30 días a contar a partir de la firma del contrato de arrendamiento. 

Si un contrato está sujeto al ITP y no se presenta la autoliquidación en el plazo establecido, la Administración tributaria puede exigir el pago del impuesto junto con los correspondientes recargos, intereses o, en determinados casos, sanciones.

Tarifa estatal aplicable cuando no existe una escala autonómica

Importante: esta escala tiene carácter supletorio. Antes de calcular el impuesto conviene consultar la normativa de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda, ya que puede existir una tarifa propia.

¿Cómo calcular el ITP de un alquiler?

En aquellos contratos en los que el impuesto resulte aplicable, la cuota se obtiene a partir de la base imponible del contrato.

¿Cuál es la base imponible?

La base imponible corresponde, con carácter general, a la renta total pactada durante toda la duración del contrato.

Por ejemplo:

• Renta mensual: 950 €
• Duración inicial: 12 meses

Base imponible: 950 € × 12 = 11.400 €

Sobre esa cantidad se aplicará la tarifa que corresponda según la comunidad autónoma.

Si el contrato contempla prórrogas obligatorias o existe una regulación específica en la comunidad autónoma, el cálculo puede variar ligeramente.

¿Cuándo hay que pagar ITP en un alquiler?

Como vimos, depende del objetivo de la vivienda.

En la vivienda habitual está exento. El contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la exención del ITP está en la normativa tributaria, concretamente en el artículo 45.I.B.26 del Real Decreto Legislativo 1/1993, que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Esto significa que el inquilino ya no tiene que presentar el modelo de autoliquidación ni pagar el impuesto.

Se trata de una medida orientada a reducir los costes de acceso a la vivienda y simplificar los trámites asociados al alquiler residencial.

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ITP en alquiler temporal

En este tipo de arrendamientos, el inmueble no constituye la residencia permanente del inquilino, sino que se ocupa durante un periodo determinado por una causa distinta como viajes de trabajo.

Este modelo de alojamiento es cada vez más habitual entre empresas que desplazan empleados temporalmente a otra ciudad. En este sentido, plataformas como Homyspace facilitan la gestión de alojamientos para profesionales, empresas y propietarios, ofreciendo soluciones adaptadas a este tipo de estancias.

Como el artículo 3.2 de la LAU considera los arrendamientos celebrados por temporada como arrendamientos para uso distinto de vivienda, y el artículo 45.I.B.26 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD establece la exención únicamente para los “arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente” a los que se refiere el artículo 2 de la LAU, los arrendamientos de temporada no están incluidos en esta exención y, por tanto, quedan sujetos al ITP.

En estos casos, el sujeto pasivo del impuesto es el arrendatario (inquilino). ITP en alquiler vacacional

ITP en alquiler vacacional

Los alquileres turísticos tienen un tratamiento fiscal diferente al de los arrendamientos tradicionales. De hecho, una de las principales dudas entre los propietarios es saber cuándo deben tributar por ITP y cuándo corresponde aplicar el IVA.

La diferencia no depende únicamente de que la vivienda tenga licencia turística, sino de los servicios que se ofrecen durante la estancia:

• Cuando el propietario alquila una vivienda turística y únicamente pone el inmueble a disposición del huésped, sin prestar servicios propios de hostelería, la operación está exenta de IVA y queda sujeta al ITP.

En estos casos, será el arrendatario quien, en su caso, deba asumir las obligaciones derivadas del impuesto.

• Cuando el propietario ofrece servicios complementarios propios del sector hotelero (recepción, limpieza diaria, restauración, etc…), deja de tributar por ITP y pasa a estar sujeto a IVA.

Servicios como la limpieza antes de la entrada del huésped o al finalizar la estancia, la entrega de llaves o el mantenimiento ordinario de la vivienda no se consideran servicios de hospedaje y, por sí solos, no modifican la tributación del alquiler.

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Al tratarse de arrendamientos formalizados entre la empresa y el propietario, cada estancia queda respaldada por un contrato claro y por una factura que documenta la operación, algo especialmente útil de cara a Hacienda si el arrendamiento está sujeto a ITP. 

Además, en muchos casos de alojamiento temporal para trabajadores desplazados, el alquiler puede quedar exento de IVA, por lo que conviene tener bien identificado en qué escenario fiscal se está antes de facturar.