La tributación del alquiler de una vivienda depende, antes que de nada, del tipo de contrato que hayas firmado. No tributa igual un alquiler habitual de larga duración que un arrendamiento de temporada. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, las bonificaciones en el IRPF han cambiado de forma relevante y muchos propietarios siguen trabajando con información desactualizada. Este artículo recoge cómo funciona la tributación del alquiler de una vivienda en 2025, tanto en IRPF como en IVA, con las distintas casuísticas bien diferenciadas.
¿Tienes dudas sobre cómo declarar los ingresos de tu alquiler?
Cada tipo de contrato tiene un tratamiento fiscal diferente. Te ayudamos a entender qué aplica en tu caso antes de la declaración de la renta.
¿Cómo afecta el IRPF a la tributación del alquiler de una vivienda?
Los rendimientos que obtienes como propietario por el alquiler de una vivienda se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El resultado neto —ingresos menos gastos deducibles— es lo que tributa en tu declaración.
Sobre ese rendimiento neto, la ley contempla bonificaciones que reducen la base imponible. Estas bonificaciones se actualizaron con la Ley 12/2023 y solo se aplican a contratos de arrendamiento de vivienda habitual (regulados por el Art. 2 de la LAU). La tabla vigente es la siguiente:
| Supuesto | Bonificación IRPF |
|---|---|
| Contrato nuevo en zona tensionada con reducción de renta ≥5% | 90% |
| Arrendamiento a jóvenes de 16 a 35 años en zona tensionada | 70% |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores al contrato | 60% |
| Resto de casos de alquiler de vivienda habitual | 50% |
Esto significa que en el caso general, el propietario tributa solo por el 50% del rendimiento neto del alquiler habitual, no por el 60% que establecía la normativa anterior a 2023.
Importante: estas bonificaciones solo se aplican si el destino es vivienda habitual del inquilino y el contrato tiene una duración mínima de un año. La tributación del alquiler de una vivienda de temporada funciona de forma diferente.
¿Cómo tributa el alquiler temporal en el IRPF?
El alquiler de temporada —regulado por el Art. 3 de la LAU— no da acceso a las bonificaciones de vivienda habitual descritas arriba. Dicho esto, la tributación del alquiler de una vivienda temporal no está desprotegida fiscalmente: el propietario puede deducir todos los gastos relacionados con el inmueble durante el periodo en que esté arrendado.
Entre los gastos deducibles más habituales están los intereses de hipoteca, el IBI, el seguro del hogar, los gastos de comunidad, las reparaciones y el mantenimiento, los honorarios de gestión y la amortización del inmueble. La base imponible resultante tributa al tipo marginal del propietario como rendimiento del capital inmobiliario, sin bonificación específica.
Para propietarios con inmuebles en arrendamiento temporal, la tributación del alquiler de una vivienda puede resultar ventajosa cuando los gastos deducibles son elevados, ya que reducen significativamente el rendimiento neto a declarar.
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¿El alquiler a una empresa está exento de IVA?
En materia de IVA, la regla general es que los arrendamientos de vivienda están exentos. Esta exención se mantiene aunque el arrendatario sea una empresa, siempre que se cumplan tres condiciones:
Uso exclusivamente residencial. El inmueble tiene que destinarse a que un empleado concreto viva en él, no a ningún uso comercial o profesional.
Identificación del ocupante en el contrato. No basta con indicar «para uso de los empleados de la empresa». El contrato debe recoger el nombre y apellidos de la persona física que va a residir en la vivienda. Este es el requisito que más incumplimientos genera en la tributación del alquiler de una vivienda a empresas.
Prohibición expresa de subarrendamiento. El contrato debe impedir que la empresa ceda la vivienda a terceros. Si lo permite o no lo prohíbe explícitamente, la exención puede quedar en entredicho.
Si alguno de estos requisitos no se cumple, el arrendamiento puede quedar sujeto al tipo general del 21% de IVA. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha consolidado esta interpretación en su jurisprudencia.
¿Qué gastos puede deducir el propietario en la tributación del alquiler de una vivienda?
Tanto en alquiler habitual como temporal, los gastos deducibles reducen la base imponible del IRPF. Estos son los principales:
| Gasto | Deducible |
|---|---|
| Intereses y gastos de financiación (hipoteca) | Sí |
| IBI y otros tributos municipales | Sí |
| Seguro del hogar | Sí |
| Gastos de comunidad | Sí |
| Reparaciones y conservación | Sí |
| Honorarios de gestión o asesoría | Sí |
| Amortización del inmueble (3% sobre valor de construcción) | Sí |
| Suministros pagados por el propietario | Sí, durante el periodo arrendado |
Nuevas obligaciones en 2025: NRA y declaración anual
Desde julio de 2025, los propietarios que alquilan su vivienda —incluido el alquiler temporal para empresas— deben contar con el Número de Registro de Arrendamientos (NRA) para anunciar el inmueble en plataformas digitales. Este registro forma parte del sistema de la Ventanilla Única Digital.
Además, entre el 2 de febrero y el 3 de marzo de cada año, los propietarios con NRA deben presentar el modelo informativo anual de arrendamientos de corta duración ante el Registro de la Propiedad. El incumplimiento puede generar sanciones y, en la práctica, impide publicar la vivienda legalmente en las plataformas más relevantes. La tributación del alquiler de una vivienda no es la única obligación anual del propietario: la gestión documental es tan importante como la fiscal.
Si tienes dudas sobre cómo gestionar estas obligaciones, en Homyspace puedes consultar la guía sobre alquiler temporal en España o pedir asesoramiento directo a través de nuestro equipo.
FAQ’s
¿Puedo aplicar la bonificación del IRPF si alquilo a una empresa para sus empleados?
Solo si el contrato es de vivienda habitual (duración mínima de un año) y la vivienda es la residencia permanente del empleado. Para contratos de alquiler temporal la bonificación no aplica, aunque sí puedes deducir todos los gastos relacionados con el inmueble durante el periodo arrendado.
¿Tengo que cobrar IVA si alquilo mi vivienda a una empresa?
No, siempre que el uso sea exclusivamente residencial, el empleado esté identificado por nombre y apellidos en el contrato y se prohíba expresamente el subarrendamiento. Si se incumple alguna de estas condiciones, el arrendamiento puede quedar sujeto al 21% de IVA.
¿Qué ha cambiado en la tributación del alquiler de una vivienda desde 2023?
La Ley 12/2023 reformó el sistema de bonificaciones en el IRPF. La reducción general pasó del 60% al 50%, y se crearon nuevos escalones del 60%, 70% y 90% para supuestos específicos como rehabilitación, arrendamiento a jóvenes o reducción de renta en zonas tensionadas.
¿La tributación del alquiler de una vivienda temporal es diferente al habitual?
Sí. El alquiler temporal no accede a las bonificaciones de vivienda habitual en el IRPF, pero permite deducir todos los gastos del inmueble durante el periodo arrendado. En IVA, la exención se aplica igual si se cumplen los requisitos de uso residencial e identificación del ocupante.
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