Alquilar una vivienda puede ser una excelente fuente de ingresos a largo plazo, pero también implica asumir una serie de responsabilidades y obligaciones del arrendador que los propietarios deben conocer y cumplir a cabalidad. Estas obligaciones del arrendador no solo están pensadas para asegurar el cumplimiento de la ley, sino también para fomentar una relación de confianza y respeto con los inquilinos, evitando conflictos y problemas legales en el futuro.

En este artículo, vamos a desglosar las principales obligaciones del arrendador de un piso en alquiler, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el contrato de alquiler. Además, veremos cómo cumplir con ellas puede beneficiarte como propietario, asegurando la calidad de la vivienda, la satisfacción del inquilino y el buen funcionamiento del alquiler. 

¿Dónde se regulan las obligaciones del arrendador?

Las obligaciones del arrendador están principalmente reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece los derechos y deberes tanto del arrendador como del inquilino. Esta ley busca equilibrar las relaciones entre las partes para garantizar un entorno justo y transparente para todos.

Además de la LAU, también deben tenerse en cuenta otras normativas locales y específicas que pueden afectar a los arrendadores, como las ordenanzas municipales, las normativas de eficiencia energética, y otras leyes relacionadas con la habitabilidad o la accesibilidad. Los propietarios deben estar informados de estas regulaciones, ya que pueden variar según la ubicación de la propiedad.

Por otro lado, el contrato de alquiler es otro elemento esencial. Este documento detalla los compromisos de ambas partes, complementando la legislación vigente. 

El contrato puede incluir condiciones adicionales acordadas entre arrendador e inquilino, como el pago de servicios adicionales (por ejemplo, internet o mantenimiento) que no son obligación del propietario según la ley, pero sí pueden ser acordados entre ambas partes. 

Del mismo modo, el contrato también puede incluir otras cláusulas que establezcan obligaciones para el inquilino, como la obligatoriedad de no fumar en el inmueble, los cuales, aunque no estén expresamente detallados en la ley, serían igualmente válidos y respaldados legalmente si ambas partes así lo acuerdan.

Principales obligaciones del arrendador de un piso en alquiler

Poner la vivienda a disposición del inquilino en perfecto estado

Una de las primeras obligaciones del arrendador es garantizar que el inmueble se entregue en condiciones de habitabilidad. Esto implica que la vivienda debe cumplir con los requisitos legales necesarios para ser alquilada, como contar con sistemas de agua, electricidad y gas en buen estado. Además, debe estar libre de riesgos que puedan poner en peligro la seguridad y salud del inquilino.

No es suficiente con limpiar la vivienda o arreglar lo visible, el arrendador debe asegurarse de que todo funcione correctamente y cumplir con las normativas locales de habitabilidad. La entrega de una vivienda en mal estado puede resultar en problemas legales y conflictos con los inquilinos.

Entregar las llaves en el momento pactado

La entrega de llaves debe realizarse en el momento acordado en el contrato de arrendamiento. Esto significa que, una vez que ambas partes hayan firmado el acuerdo, el arrendador no podrá retrasar la entrega de las llaves ni exigir al inquilino que pague antes de tiempo. La puntualidad es clave para iniciar una buena relación de alquiler, y cualquier demora en este proceso puede generar desconfianza.

Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad

El arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la duración del contrato. Esto incluye la reparación de electrodomésticos, instalaciones de fontanería, calefacción, etc. Es importante destacar que el propietario no está obligado a cubrir el coste por daños causados directamente por el inquilino.

Sin embargo, cualquier fallo estructural o importante en el hogar, como problemas con el sistema eléctrico o de fontanería, es responsabilidad del propietario. Este tipo de mantenimiento preventivo es clave para evitar problemas y asegurar que la vivienda se mantenga en buen estado a largo plazo.

Pagar impuestos y tasas

El propietario de una vivienda en alquiler tiene la obligación de abonar ciertos impuestos, tales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otras tasas municipales relacionadas con el inmueble, como las basuras o el alcantarillado. Aunque en algunas ocasiones los contratos de alquiler pueden estipular que el inquilino se haga cargo de estos pagos, el arrendador sigue siendo el responsable último de abonarlos.

Además, como propietario, debe tener en cuenta las obligaciones fiscales derivadas de los ingresos obtenidos del alquiler, como la declaración en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Es fundamental estar al día con los pagos y las declaraciones fiscales para evitar sanciones.

Devolver la fianza si no hay daños

Una de las principales preocupaciones de los inquilinos al final de un contrato de alquiler es la devolución de la fianza. Según la ley, el arrendador debe devolver la fianza al inquilino una vez terminado el contrato de alquiler, siempre y cuando no haya daños en la vivienda y el inmueble esté en las mismas condiciones en que se entregó al inicio.

Si existen daños o impagos, el propietario puede retener parte de la fianza para cubrir esos gastos. Sin embargo, debe justificar la retención y proporcionar una lista detallada de los daños y gastos.

Obligaciones del arrendador en contratos con empresas

Cuando el alquiler se realiza a una empresa para alojar a trabajadores desplazados, las obligaciones del arrendador van más allá de las previstas en un contrato de vivienda habitual.
En estos casos, el acuerdo se rige por el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los arrendamientos de uso distinto al de vivienda.

El propietario debe garantizar que la vivienda se entrega en condiciones adecuadas de habitabilidad y equipamiento, y cumplir con las siguientes responsabilidades específicas:

1. Contrato claro y adaptado a uso temporal

Debe especificar el carácter temporal del arrendamiento, el motivo (proyecto laboral o desplazamiento de empleados) y la duración exacta de la estancia.

2. Facturación y documentación legal

En un alquiler a empresas, el propietario debe emitir factura mensual con IVA e IRPF, ya que se trata de una operación sujeta a tributación.
Además, está obligado a conservar los justificantes de pago y contratos firmados por ambas partes.

3. Suministros y mantenimiento básico

Debe entregar la vivienda con los suministros (agua, luz, internet, gas) dados de alta y en funcionamiento, salvo que se pacte lo contrario.

4. Cumplimiento de plazos y condiciones

El arrendador debe respetar la duración acordada, los preavisos para finalizar el contrato y las condiciones de devolución de fianza, sin poder resolver el contrato de forma unilateral sin causa justificada.

5. Comunicación y atención ante incidencias

Es recomendable ofrecer un canal de contacto directo entre propietario y empresa para resolver incidencias o reparaciones con rapidez, evitando conflictos y retrasos. En caso de que no se llegue a un acuerdo o las partes requieran asistencia, Homyspace puede actuar como mediador para facilitar la gestión y asegurar una solución ágil y satisfactoria para ambas partes.

Mantenimiento y reparaciones: qué cubre el propietario y qué la empresa

Una de las dudas más frecuentes en el alquiler de vivienda a empresas es quién debe hacerse cargo de los arreglos o averías que surgen durante la estancia.
La ley establece que el arrendador es responsable de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo deterioros causados por mal uso del inquilino.

A continuación, un resumen claro de responsabilidades:

Consejo: revisa periódicamente el estado de la vivienda, especialmente en estancias de larga duración, para asegurar que todo se mantiene en buen estado y evitar incidencias durante el alquiler.

Obligaciones fiscales del arrendador en el alquiler temporal

Además de las obligaciones contractuales, el arrendador tiene responsabilidades fiscales que debe cumplir correctamente, especialmente si alquila la vivienda a una empresa:

1. Emisión de facturas

El alquiler de viviendas a empresas puede estar exento de IVA si se cumplen ciertos requisitos:

• La vivienda se destina exclusivamente a residencia temporal de un empleado identificado en el contrato.

• El contrato incluye el nombre y apellidos del ocupante y prohíbe subarriendos.

Si se cumplen estas condiciones, el arrendamiento está exento de IVA, incluso cuando el arrendatario es una empresa. De lo contrario, la factura debe incluir IVA (21%) y, cuando corresponda, la retención de IRPF.

2. Declaración de ingresos

Los ingresos obtenidos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF o como actividad económica si el propietario ofrece servicios adicionales (limpieza, mantenimiento, etc.).

3. Conservación de registros

El arrendador debe conservar las facturas y contratos durante al menos cuatro años por si Hacienda solicita su comprobación.

4. Deducciones y gastos

Puede deducir los gastos directamente relacionados con la vivienda (IBI, seguros, comunidad, reparaciones, suministros), siempre que estén debidamente justificados y vinculados al arrendamiento.

5. Asesoramiento y automatización

En plataformas como Homyspace, la gestión de facturacións se realiza de forma digital, con trazabilidad completa y cumplimiento fiscal garantizado. Esto simplifica la contabilidad y evita errores comunes.

Beneficios de cumplir con las obligaciones del arrendador

Cumplir con las obligaciones del arrendador no solo te evita problemas legales, sino que también te trae una serie de beneficios como propietario de un piso en alquiler: 

Alquiler seguro

Cumplir con tus responsabilidades garantiza una relación armoniosa con tu inquilino, lo que reduce los riesgos de impagos o retrasos. Un inquilino satisfecho y bien atendido es menos propenso a causar problemas, lo que asegura un flujo de ingresos estable. 

Gestión integral del alquiler

Si gestionas correctamente las reparaciones y el mantenimiento, mantendrás tu propiedad en buen estado y evitarás futuros gastos inesperados. Además, cumplir con las normativas locales y las necesidades del inquilino contribuirá a evitar conflictos y mantener un ambiente de confianza.

Asesoramiento y apoyo continuo

Cumplir con las obligaciones legales y contractuales también te ayudará a contar con el respaldo de profesionales cuando sea necesario. Tener claros tus derechos y deberes te permite tomar decisiones informadas y minimizar problemas relacionados con la vivienda o el alquiler.

Proporcionar tu inmueble en plataformas de alquiler

Cumplir con las obligaciones del arrendador también te permite promocionar tu inmueble en plataformas de alquiler. Si no cumples con las normativas y requisitos legales, no podrás formar parte de ellas, lo que limita tu acceso a un público más amplio. Por el contrario, si gestionas correctamente tu propiedad y todos los aspectos legales, te beneficiarás de la mayor visibilidad y la ocupación que estas plataformas te proporcionan.

Cómo facilita Homyspace el cumplimiento del arrendador

En Homyspace, ayudamos a los propietarios a cumplir fácilmente con todas sus obligaciones legales y fiscales mediante un asesoramiento riguroso. Desde la formalización del contrato de arrendamiento temporal hasta el acceso a herramientas para emitir facturas desde el portal, todo el proceso está digitalizado para ofrecer seguridad tanto al propietario como a la empresa arrendataria.

Además:

• Custodiamos los pagos hasta el check-in.

• Emitimos contratos con plena validez legal.

• Ofrecemos soporte ante incidencias y reubicación si es necesario.

De esta forma, el arrendador cumple con la normativa sin complicaciones y puede alquilar su vivienda con total tranquilidad.