Las obligaciones del arrendador han cambiado de forma relevante en 2025. A las responsabilidades clásicas de la LAU —entregar la vivienda en buen estado, realizar reparaciones, devolver la fianza— se suman desde julio de 2025 nuevas obligaciones digitales: el registro NRA, la comunicación de viajeros al SES Hospedajes y la declaración anual de arrendamientos de corta duración. Este artículo recoge todas las obligaciones del arrendador actualizadas, incluyendo las novedades de 2025 y 2026, con especial atención a los contratos con empresas.
¿Dónde se regulan las obligaciones del arrendador?
Las obligaciones del arrendador están principalmente reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece los derechos y deberes tanto del arrendador como del inquilino. Esta ley busca equilibrar las relaciones entre las partes para garantizar un entorno justo y transparente para todos.
Además de la LAU, deben tenerse en cuenta otras normativas locales y específicas que pueden afectar a los arrendadores: ordenanzas municipales, normativas de eficiencia energética y leyes relacionadas con la habitabilidad o la accesibilidad. Los propietarios deben estar informados de estas regulaciones, ya que pueden variar según la ubicación de la propiedad.
Desde 2025 se añaden además las obligaciones del arrendador derivadas del Real Decreto-ley 7/2024: el registro NRA, el sistema SES Hospedajes y la declaración anual de arrendamientos. Las detallamos más adelante.
¿Cuáles son las principales obligaciones del arrendador de un piso en alquiler?
Poner la vivienda a disposición del inquilino en perfecto estado
Una de las primeras obligaciones del arrendador es garantizar que el inmueble se entregue en condiciones de habitabilidad. Esto implica que la vivienda debe cumplir con los requisitos legales necesarios: sistemas de agua, electricidad y gas en buen estado, y libre de riesgos para la seguridad y salud del inquilino.
Entregar las llaves en el momento pactado
La entrega de llaves debe realizarse en el momento acordado en el contrato de arrendamiento. Una vez firmado el acuerdo, el arrendador no podrá retrasar la entrega ni exigir al inquilino que pague antes de tiempo.
Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad
El arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable durante toda la duración del contrato: electrodomésticos, instalaciones de fontanería, calefacción. Los daños causados directamente por el inquilino no son responsabilidad del propietario.
Pagar impuestos y tasas
El propietario debe abonar el IBI y otras tasas municipales relacionadas con el inmueble. Además, los ingresos del alquiler deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Devolver la fianza si no hay daños
Según la ley, el arrendador debe devolver la fianza una vez terminado el contrato, siempre que no haya daños y el inmueble esté en las mismas condiciones en que se entregó. Si existen daños o impagos, puede retener parte de la fianza justificando la retención con una lista detallada.
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¿Qué obligaciones del arrendador aplican en contratos con empresas?
Cuando el alquiler se realiza a una empresa para alojar a trabajadores desplazados, las obligaciones del arrendador van más allá de las previstas en un contrato de vivienda habitual. En estos casos, el acuerdo se rige por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los arrendamientos de temporada.
1. Contrato claro y adaptado a uso temporal
Debe especificar el carácter temporal del arrendamiento, el motivo (proyecto laboral o desplazamiento de empleados) y la duración exacta de la estancia.
2. Facturación y documentación legal
En un alquiler a empresas, el propietario debe emitir factura mensual. Si el uso es exclusivamente residencial y el ocupante está identificado por nombre y apellidos en el contrato, el arrendamiento puede estar exento de IVA. En caso contrario se aplica el 21 %. El arrendador está obligado a conservar las facturas y contratos durante al menos cuatro años.
3. Suministros y mantenimiento básico
Debe entregar la vivienda con los suministros (agua, luz, internet, gas) dados de alta y en funcionamiento, salvo que se pacte lo contrario.
4. Cumplimiento de plazos y condiciones
El arrendador debe respetar la duración acordada, los preavisos para finalizar el contrato y las condiciones de devolución de fianza, sin poder resolver el contrato de forma unilateral sin causa justificada.
5. Comunicación y atención ante incidencias
Es recomendable ofrecer un canal de contacto directo para resolver incidencias o reparaciones con rapidez. En Homyspace actuamos como mediadores para facilitar la gestión y asegurar una solución ágil para ambas partes.
Mantenimiento y reparaciones: qué cubre el propietario y qué la empresa
Una de las dudas más frecuentes en el alquiler temporal para empresas es quién debe hacerse cargo de los arreglos que surgen durante la estancia. La ley establece que el arrendador es responsable de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo deterioros causados por mal uso del inquilino.
| Tipo de reparación | A cargo del arrendador | A cargo de la empresa |
|---|---|---|
| Averías estructurales (paredes, fontanería, electricidad) | Sí | No |
| Sustitución de electrodomésticos por fallo normal | Sí | No |
| Desperfectos por mal uso o negligencia | No | Sí |
| Sustitución de bombillas, pilas o limpieza | No | Sí |
| Mantenimiento de jardín o piscina (si aplica) | Depende del contrato | Depende del contrato |
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¿Cuáles son las obligaciones fiscales del arrendador en el alquiler temporal?
Además de las obligaciones contractuales, el arrendador tiene responsabilidades fiscales que debe cumplir correctamente, especialmente si alquila la vivienda a una empresa.
1. Emisión de facturas
El alquiler de viviendas a empresas puede estar exento de IVA si se cumplen dos condiciones: la vivienda se destina exclusivamente a residencia temporal de un empleado identificado en el contrato, y el contrato incluye el nombre y apellidos del ocupante y prohíbe subarriendos. Si no se cumplen, la factura debe incluir IVA (21 %) y, cuando corresponda, retención de IRPF.
2. Declaración de ingresos
Los ingresos obtenidos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, o como actividad económica si el propietario ofrece servicios adicionales como limpieza o mantenimiento.
3. Conservación de registros
El arrendador debe conservar las facturas y contratos durante al menos cuatro años por si Hacienda solicita su comprobación.
4. Deducciones y gastos
Puede deducir los gastos directamente relacionados con la vivienda: IBI, seguros, comunidad, reparaciones, suministros y amortización del inmueble, siempre que estén debidamente justificados y vinculados al arrendamiento. Consulta nuestro artículo sobre tributación del alquiler de una vivienda para una guía detallada de deducciones.
Nuevas obligaciones del arrendador en 2025: NRA, SES Hospedajes y declaración anual
El Real Decreto-ley 7/2024 introdujo tres nuevas obligaciones del arrendador que entran en vigor de forma progresiva a lo largo de 2025 y afectan a todos los propietarios que alquilan su vivienda, incluido el alquiler de temporada. Desconocerlas puede suponer sanciones e impedir la publicación del inmueble en plataformas digitales.
1. NRA: Número de Registro de Arrendamientos
Desde el 1 de julio de 2025, cualquier propietario que quiera publicar su vivienda en plataformas digitales (Airbnb, Booking, Idealista, Homyspace o cualquier otra) está obligado a obtener el NRA (Número de Registro de Arrendamientos). Este número se solicita a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), dependiente del Registro de la Propiedad.
El NRA debe figurar de forma visible en cualquier anuncio o contrato del inmueble. Las plataformas están obligadas a verificar su validez antes de publicar el anuncio. Sin NRA, la vivienda no puede anunciarse legalmente en ningún canal digital.
2. SES Hospedajes: comunicación de viajeros al Ministerio del Interior
El Sistema de Entrada y Salida de Hospedajes (SES Hospedajes) obliga a los arrendadores a comunicar los datos de identidad de cada inquilino al Ministerio del Interior en el plazo máximo de 24 horas desde su llegada. Esta obligación reemplaza la antigua ficha de viajeros en papel y aplica a todos los alquileres de corta y media duración, incluidos los de temporada.
La comunicación se realiza a través de la plataforma digital del Ministerio del Interior. Los datos requeridos incluyen nombre completo, número de documento de identidad y fecha de entrada y salida. El incumplimiento puede derivar en sanciones administrativas.
3. Declaración anual NRUA: presentación en febrero
Los propietarios con NRA están obligados a presentar una declaración informativa anual de arrendamientos de corta duración ante el Registro de la Propiedad. El plazo de presentación es entre el 2 de febrero y el 3 de marzo de cada año, con datos referidos al ejercicio anterior.
Esta declaración —también conocida como declaración NRUA— incluye el número de contratos formalizados, la duración media de las estancias y los periodos de disponibilidad del inmueble. Su objetivo es proporcionar al Estado datos reales sobre el mercado del alquiler de corta duración en España.
| Obligación | Plazo | Dónde gestionarlo |
|---|---|---|
| Obtener el NRA | Obligatorio desde el 1 de julio de 2025 | Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) |
| Comunicar datos de viajeros (SES) | Máx. 24 horas tras la llegada del inquilino | Plataforma digital del Ministerio del Interior |
| Declaración anual NRUA | Del 2 de febrero al 3 de marzo de cada año | Registro de la Propiedad (vía VUDA) |
En Homyspace asesoramos a los propietarios en la obtención del NRA y la gestión del SES Hospedajes para que ninguna de estas nuevas obligaciones del arrendador se convierta en un obstáculo para publicar y alquilar su vivienda.
¿Qué beneficios tiene cumplir con las obligaciones del arrendador?
Cumplir con las obligaciones del arrendador no solo te evita problemas legales: también genera una relación estable con el inquilino, reduce el riesgo de impagos y te permite acceder a plataformas de alquiler que verifican el cumplimiento normativo. Un propietario que tiene el NRA, gestiona el SES Hospedajes y mantiene su documentación en orden puede publicar su vivienda en cualquier canal digital y acceder a un pool de inquilinos corporativos de mayor calidad.
Cómo facilita Homyspace el cumplimiento del arrendador
En Homyspace ayudamos a los propietarios a cumplir fácilmente con todas sus obligaciones del arrendador legales y fiscales mediante asesoramiento y herramientas digitales. Desde la formalización del contrato de arrendamiento temporal hasta el acceso a herramientas para emitir facturas desde el portal, todo el proceso está digitalizado para ofrecer seguridad tanto al propietario como a la empresa arrendataria.
- Custodiamos los pagos hasta el check-in.
- Emitimos contratos con plena validez legal bajo LAU Art. 3.
- Orientamos en la obtención del NRA y la gestión del SES Hospedajes.
- Ofrecemos soporte ante incidencias y reubicación si es necesario.
De esta forma, el arrendador cumple con todas sus obligaciones del arrendador sin complicaciones y puede alquilar su vivienda con total tranquilidad.
FAQ’s
¿Qué diferencia hay entre las obligaciones del arrendador en un alquiler habitual y uno temporal a empresas?
En el alquiler habitual aplica la LAU con sus prórrogas y protecciones al inquilino. En el temporal a empresas el contrato se rige por el artículo 3 de la LAU, con mayor libertad de pacto entre las partes y sin prórroga automática. Las obligaciones de habitabilidad y mantenimiento son las mismas en ambos casos.
¿Está obligado el arrendador a emitir factura si alquila a una empresa?
Sí. En un alquiler a empresa el arrendador debe emitir factura mensual. Si el uso es exclusivamente residencial y el ocupante está identificado en el contrato, el arrendamiento puede estar exento de IVA. En caso contrario se aplica el 21 %.
¿Quién paga el IBI cuando la vivienda está alquilada a una empresa?
El IBI lo paga siempre el propietario, salvo que el contrato estipule expresamente lo contrario. Es un gasto deducible en la declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario.
¿Qué es el NRA y están obligados a tenerlo todos los propietarios que alquilan?
El NRA (Número de Registro de Arrendamientos) es obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para cualquier propietario que quiera publicar su vivienda en plataformas digitales, incluido el alquiler de temporada. Se obtiene a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) y debe figurar en todos los anuncios y contratos. Sin NRA, la vivienda no puede anunciarse legalmente en ningún canal online.
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