Si estás alquilando tu vivienda a empresas o te lo estás planteando, es normal que aparezcan dudas: ¿tengo que emitir factura siempre?, ¿lleva IVA?, ¿cómo lo declaro en la renta?, ¿necesito darme de alta en Hacienda?

En la guía “Cómo generar una factura por la estancia en mi piso” ya se explica paso a paso cómo hacer la factura: datos que debe incluir, impuestos según la ubicación, herramientas para generarla y próximos cambios con Verifactu.

Este artículo da un paso más y se centra en la parte fiscal, para que sepas en qué escenarios tiene sentido facturar el alquiler de tu piso a empresas y cómo encajar esos ingresos con Hacienda.

• Cuándo debes facturar si alquilas a una empresa.

• Cómo puede afectar al IVA y al IRPF.

• Qué revisar antes de firmar y antes de declarar.

¿Por qué es diferente alquilar tu piso a una empresa?

En un alquiler entre particulares, muchas veces el pago se gestiona con un recibo o una simple transferencia. Cuando el inquilino es una empresa, cambian varios puntos:

• La empresa necesita una factura para justificar el gasto.

• Hacienda espera que esos ingresos estén bien documentados.

• Los contratos suelen estar más detallados (motivo del desplazamiento, duración, personas alojadas).

En este contexto, muchos propietarios se plantean si deben facturar el alquiler de tu piso a empresas como si fuera un alquiler “normal” o si hay reglas específicas que conviene conocer.

Además, en el alquiler corporativo:

• Es habitual que el contrato recoja que la vivienda se usa para alojar a trabajadores desplazados.

• El arrendamiento puede estar exento de IVA si se cumplen las condiciones de alquiler de vivienda.

• Tus ingresos se declaran normalmente como rendimientos del capital inmobiliario.

Por eso, aunque la base siga siendo un “alquiler de vivienda”, el contexto (empresa como arrendataria, contrato, factura) hace que la fiscalidad tenga matices específicos.

¿Tengo que emitir factura si alquilo a una empresa?

Si el pagador es una empresa, lo habitual es emitir factura por cada estancia o periodo acordado, aunque seas particular. En el caso de reservas gestionadas con Homyspace:

• La relación es siempre empresa – propietario.

• La factura es necesaria para que la empresa pueda imputar el gasto en su contabilidad.

• Esa factura sirve también como soporte documental de tus ingresos ante Hacienda.

En la práctica, facturar el alquiler de tu piso a empresas significa asumir que cada estancia debe quedar documentada con una factura correcta, aunque solo tengas una vivienda alquilada.

La obligación de facturar no depende tanto de la duración de la estancia, ni del importe mensual, sino de que estás tratando con una sociedad que necesita un documento fiscal válido.

Alta censal, autónomos e IRPF: qué te afecta como propietario

Aquí conviene separar tres conceptos:

1. Alta censal en Hacienda (modelo 036/037).
2. Alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA).
3. Declaración de los ingresos en tu IRPF.

En muchos casos de alquiler de vivienda de tu propiedad, tal y como explicamos en detalle en nuestra guía sobre si es necesario darse de alta como autónomo para alquilar una vivienda:

• Puedes emitir facturas por los alquileres sin estar de alta como autónomo, siempre que no desarrolles una actividad económica habitual con estructura propia (personal, medios organizados, etc.)

• Sí, debes declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta.

• Si acumulas varios inmuebles, añades servicios intensivos y gestionas el alquiler como un negocio, tu asesoría puede considerar que estás en el ámbito de actividad económica.

Por eso es importante revisar:

• Cuántas viviendas alquilas.

• Qué tipo de servicios das (solo alojamiento o algo más).

• Cómo quieres organizar tus ingresos a medio plazo.

Una vez aclarado eso con tu gestoría, podrás ajustar mejor si necesitas algún alta censal adicional o si basta con declarar los rendimientos de capital inmobiliario, incluso cuando decides facturar el alquiler de tu piso a empresas de forma recurrente.

IVA en alquiler a empresas: cuándo está exento y cuándo se aplica

Una de las dudas más frecuentes es el IVA: “Si alquilo a empresas, ¿tengo que aplicar IVA siempre?”. La respuesta es que no depende solo de quién paga, sino de cómo se usa la vivienda y de qué servicios ofreces.

Cuando te planteas facturar el alquiler de tu piso a empresas, es clave identificar si estás realmente ante un alquiler de vivienda para trabajadores o ante un uso más cercano a oficina o alojamiento con servicios.

Alquiler exento de IVA (uso de vivienda para trabajadores)

En muchos contratos de alquiler temporal para empresas, la vivienda se destina a alojar a personas trabajadoras mientras dura un proyecto, una obra o una formación.

En estos casos, el alquiler puede estar exento de IVA como arrendamiento de vivienda, siempre que se cumplan condiciones como:

• La vivienda se destina a uso residencial de los empleados.

• El contrato lo recoge de forma clara (vivienda temporal para trabajadores).

• No se utiliza como oficina, showroom o despacho.

• No se prestan servicios propios de hotelería (recepción, limpieza diaria, restauración…).

Cuando el alquiler está exento de IVA:

• No añades IVA a la base imponible de la factura.

• El arrendamiento puede quedar sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona cada comunidad autónoma.

Alquiler sujeto a IVA (uso profesional o servicios tipo apartahotel)

El alquiler puede estar sujeto a IVA si se da alguna de estas situaciones:

• El inmueble se utiliza como oficina, despacho o espacio de trabajo.

• El contrato no deja claro el uso residencial o se orienta a actividad profesional.

• Ofreces servicios similares a los de un alojamiento turístico:
  • Limpieza y cambio de ropa de cama frecuentes incluidos en el precio.
  • Atención continuada, recepción, otros servicios añadidos.

En estos casos, puede aplicarse:

• Un tipo reducido (por ejemplo, 10 % de IVA) en determinados supuestos de alojamiento.

• El 21 % de IVA cuando predomina la prestación de servicios.

Lo importante para ti como propietario es identificar en qué escenario estás:

• Alquiler de vivienda para trabajadores → normalmente exento de IVA.

• Uso profesional o alojamiento con servicios tipo hotel → normalmente sujeto a IVA.

Ante la duda, lo recomendable es revisar el contrato y el uso real con tu asesor fiscal.

Cómo declarar estos ingresos en la renta y qué gastos puedes deducir

Independientemente de si el alquiler está exento de IVA o no, tendrás que declarar los ingresos en el IRPF.

En la mayoría de casos de alquiler corporativo de vivienda:

• Los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario.

• Puedes deducir determinados gastos vinculados a la vivienda, por ejemplo:
  • IBI.
  • Comunidad de propietarios.
  • Seguro del hogar asociado al inmueble.
  • Gastos de conservación y reparación.
  • Intereses de la hipoteca u otros préstamos ligados a la vivienda.

Algunos matices prácticos:

• Que el alquiler esté exento de IVA no significa que no puedas deducir gastos en IRPF. Son impuestos distintos.

• Si la empresa contrata y paga directamente los suministros (luz, agua, gas), esos importes no se consideran ingreso para ti, porque no pasan por tu cuenta.

• Si amplías mucho los servicios (limpiezas frecuentes, lavandería, etc.), tu asesoría puede considerar que estás en el ámbito de actividad económica, con otra forma de declarar los ingresos.