El IRAV 2026 es el índice que determina cuánto puedes subir la renta de tu alquiler de vivienda habitual este año. Desde enero de 2025 ha sustituido al IPC como referencia obligatoria para actualizar contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Si tienes un piso en alquiler, necesitas saber qué es el IRAV 2026, a qué contratos se aplica, cómo se calcula la subida y, sobre todo, en qué casos no te afecta en absoluto.

¿Qué es el IRAV 2026 y por qué sustituye al IPC?

El IRAV 2026 —Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda— es un indicador publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE), creado por la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda para evitar que los alquileres suban al mismo ritmo que la inflación general.

Su cálculo toma el valor mínimo entre tres variables: la tasa de variación anual del IPC general, la tasa de variación anual del IPC subyacente y una tasa media ajustada con coeficientes moderadores (alfa = 0,5 y beta = 2%). El resultado es siempre igual o inferior al IPC, lo que significa que el IRAV 2026 frena las subidas en contextos inflacionarios.

Durante 2025 el índice osciló entre el 1,98% de marzo y el 2,32% de diciembre. En marzo de 2026, el último dato publicado por el INE, el IRAV 2026 se sitúa en el 2,47%. Para comparar: en esos mismos meses, el IPC general fue siempre superior, lo que habría permitido subidas mayores bajo el sistema anterior.

¿A qué contratos se aplica el IRAV 2026?

El IRAV 2026 solo aplica a contratos de arrendamiento de vivienda habitual (regulados por el Art. 2 de la LAU) firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023. Para estos contratos es el límite máximo de actualización anual, independientemente de lo que diga el contrato: si el contrato pone «IPC», el IRAV 2026 lo anula como tope.

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 siguen el índice que pactaron las partes en el momento de la firma, habitualmente el IPC.

¿Cuándo NO se aplica el IRAV 2026?

Este es el punto que más propietarios desconocen. El IRAV 2026 no aplica a:

• Contratos de arrendamiento de temporada (Art. 3 LAU), es decir, alquileres por meses con causa temporal acreditada.
• Alquileres de habitaciones.
• Viviendas de uso turístico (VUT).
• Locales comerciales, oficinas, garajes y trasteros.

Si tienes tu vivienda en un contrato de temporada —que es el modelo que gestiona Homyspace para alquiler temporal para empresas— el IRAV 2026 no te afecta. La renta se pacta libremente al inicio de cada contrato sin estar sujeta a límites de actualización anuales, lo que supone mayor flexibilidad para el propietario.

Cómo calcular la actualización de renta con el IRAV 2026

El proceso tiene tres pasos:

1. Identificar el dato del IRAV del mes de aniversario. El INE publica el IRAV 2026 entre los días 10 y 15 de cada mes. Usa el dato del mes en que se cumple el aniversario de tu contrato.
2. Calcular la subida. Multiplica la renta mensual actual por el porcentaje del IRAV 2026 correspondiente. Ejemplo: si tu contrato se firmó en marzo de 2025 y la renta es de 1.200 €, la actualización en marzo de 2026 sería 1.200 × 2,47% = 29,64 €. Nueva renta: 1.229,64 €.
3. Notificar por escrito con un mes de antelación. Este es el error más habitual. La ley exige que el arrendador comunique la actualización al inquilino por escrito al menos un mes antes de que se cumpla la anualidad. Si no notificas, no puedes aplicar la subida aunque tengas derecho a ella.

El RDL 8/2026 y el tope del 2%: ya no está vigente

En marzo de 2026 el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, que establecía un tope provisional del 2% para la actualización de rentas de vivienda habitual. Sin embargo, el Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026, lo que hizo que dejara de surtir efecto al día siguiente. Desde el 29 de abril de 2026 no hay tope extraordinario vigente: se aplica el IRAV 2026 completo sin restricción adicional.

Qué significa el IRAV 2026 en términos reales para el propietario

Para una renta de 1.000 €, el IRAV 2026 permite subidas de entre 20 y 25 € al mes según el dato del mes de aniversario. En 2025, la diferencia media entre el IPC y el IRAV fue de 0,47 puntos porcentuales. Para esa misma renta de 1.000 €, eso supone dejar de ingresar unos 56 € anuales respecto a lo que habría permitido el IPC anterior. No es un impacto dramático, pero en carteras de varios inmuebles con contratos de larga duración el efecto se acumula.

Por eso cada vez más propietarios evalúan el modelo de temporada —en el que no aplica el IRAV 2026 y la renta se negocia libremente en cada contrato— como alternativa al arrendamiento habitual de larga duración. El alquiler temporal en España está creciendo precisamente entre propietarios que buscan más flexibilidad y menos exposición a topes regulatorios. Consulta nuestro artículo sobre tributación del alquiler de una vivienda para entender cómo tributan ambos modelos.