¿Tienes un local comercial vacío y estás valorando convertirlo en vivienda? ¿O quizás heredaste un despacho que te gustaría rentabilizar como apartamento? En ambos casos, el primer paso antes de poder alquilarlo legalmente es realizar el cambio de uso de un inmueble. 

Este proceso, que suele generar muchas dudas entre propietarios, es clave si quieres transformar legalmente un local en vivienda (o viceversa), y poder inscribirlo en el registro correspondiente, tributar correctamente y, por supuesto, ponerlo en alquiler sin riesgos. 

¿Qué es el cambio de uso de un inmueble?

El cambio de uso de un inmueble es un procedimiento legal y urbanístico por el que se modifica oficialmente la función reconocida de una propiedad en el Ayuntamiento y el Catastro. El caso más habitual es transformar un local en una vivienda, pero también puede aplicarse al revés (de vivienda a oficina, por ejemplo).  

Este cambio no es automático: requiere licencia urbanística, proyecto técnico y autorización municipal, además de cumplir una serie de condiciones técnicas y normativas. 

Realizar correctamente el cambio de uso de un inmueble es imprescindible si quieres dar de alta los suministros como vivienda, obtener la cédula de habitabilidad y, lo más importante, poder alquilarlo con seguridad jurídica. 

¿Cuándo necesito hacer un cambio de uso?

Debes tramitar un cambio de uso de un inmueble en cualquiera de estos casos: 

• Convertir un local comercial en vivienda. 

• Habilitar un trastero o despacho como vivienda independiente. 

• Unificar varios espacios (como oficina + almacén) en un solo uso residencial.

• Transformar una vivienda en oficina o consulta profesional (según normativa local). 

• Regularizar una vivienda que se usa como tal, pero consta como local. 

En todos estos supuestos, no basta con hacer obras: si no tramitas el cambio de uso de forma legal, podrías tener problemas al alquilar, contratar suministros, inscribir la propiedad o incluso venderla más adelante. 

¿Se puede hacer un cambio de uso en cualquier inmueble?

No siempre. Para poder realizar un cambio de uso de un inmueble, deben cumplirse una serie de requisitos técnicos, urbanísticos y normativos que dependen de cada municipio. Estos son los más comunes: 

La normativa urbanística lo permite

El inmueble debe estar en una zona donde el planeamiento permita el uso al que quieres destinarlo. Por ejemplo, no todos los bajos comerciales pueden convertirse en vivienda, especialmente si están en zonas saturadas o protegidas. 

Cumple con los requisitos de habitabilidad

Para pasar a ser vivienda, el espacio debe reunir las condiciones mínimas que exige la normativa: 

• Superficie útil mínima (suele estar entre 30 y 40 m², según la comunidad).

• Altura libre de al menos 2,50 m. 

• Ventilación e iluminación natural en todas las estancias. 

• Cocina y baño independientes. 

• Acceso independiente desde la vía pública. 

Cumple con la normativa técnica

Se deben cumplir también los requisitos técnicos del Código Técnico de la Edificación (CTE): aislamiento térmico y acústico, accesibilidad, seguridad contra incendios, etc. 

Por eso, antes de iniciar el trámite, conviene contratar a un arquitecto para realizar un estudio de viabilidad. 

¿Qué pasos debo seguir para hacer un cambio de uso de un inmueble?

Te explicamos el proceso paso a paso: 

Contrata a un arquitecto o aparejador

Será el encargado de redactar el proyecto técnico necesario para solicitar la licencia de cambio de uso. También comprobará si tu inmueble cumple con la normativa vigente. 

Solicita la licencia de obras (si hay reformas)

Si necesitas realizar obras para adecuar el inmueble (instalar cocina, baños, ventanas, etc.), deberás pedir una licencia de obra mayor o menor, según el alcance del proyecto. 

Solicita la licencia de cambio de uso

Este es el paso clave. El Ayuntamiento revisará el proyecto y, si cumple con los requisitos urbanísticos y técnicos, te concederá la licencia que autoriza el cambio de uso de un inmueble. 

Ejecuta las obras y finaliza el proyecto

Una vez obtenida la licencia, puedes comenzar las obras. Al finalizar, el técnico presentará un certificado de final de obra. 

Obtén la cédula de habitabilidad

Es un documento imprescindible para registrar la vivienda, contratar suministros y alquilarla. La emite el Ayuntamiento o la comunidad autónoma. 

Actualiza el Catastro y el Registro de la Propiedad

Con la nueva documentación, podrás actualizar el uso del inmueble en el Catastro y, si lo deseas, inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad. 

¿Puedo poner la vivienda en alquiler tras el cambio de uso?

Sí. Una vez finalizado el cambio de uso de un inmueble y obtenida la cédula de habitabilidad, ya puedes ponerlo en alquiler con total seguridad legal. 

Desde Homyspace, trabajamos con propietarios que quieren rentabilizar su vivienda ofreciendo alojamiento a empresas que desplazan trabajadores temporalmente. Para ello, es imprescindible que la propiedad esté registrada como vivienda legalmente habitable, aunque su uso sea exclusivamente corporativo, no turístico. 

El cambio de uso correctamente realizado es la base para que podamos incluir tu inmueble en nuestra red de viviendas para empresas.

Problemas comunes al no tener el uso de vivienda regularizado

Aunque un inmueble se utilice como vivienda, si no se ha tramitado correctamente el cambio de uso, pueden surgir complicaciones administrativas o legales.

Caso del NRA

Al solicitar el Número de Referencia de Alquiler (NRA), algunos propietarios descubren que no pueden obtenerlo porque el inmueble no consta oficialmente como vivienda. Esto es más común de lo que parece en locales, trasteros o despachos que han sido adaptados como vivienda sin realizar el cambio de uso correspondiente.

Cuando el uso registrado sigue siendo de local, no se puede:

• Formalizar contratos de alquiler como vivienda habitual.

• Contratar suministros residenciales (agua, luz, gas).

• Declarar el ingreso como rendimiento inmobiliario.

• Incluir el inmueble en redes de alquiler legal, como Homyspace.

La solución pasa por regularizar la situación mediante el cambio de uso urbanístico y técnico, obteniendo después la cédula de habitabilidad y actualizando el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Aunque no es el caso mayoritario, sí es un punto crítico que conviene verificar si estás pensando en alquilar tu inmueble.

¿Qué pasa si alquilo sin haber hecho el cambio de uso?

Si alquilas un local o un inmueble como vivienda si haber hecho el cambio de uso, te expones a: 

• Sanciones urbanísticas por uso no autorizado. 

• Denuncias de los inquilinos si no hay condiciones de habitabilidad. 

• Problemas para contratar agua, luz o gas como vivienda. 

• Imposibilidad de emitir factura o declarar el alquiler como rendimiento inmobiliario. 

• Exclusión de plataformas como Homyspace, que solo operan con viviendas legales. 

El cambio de uso de un inmueble es un paso esencial si quieres transformar legalmente un local, trastero o despacho en vivienda y sacarle rentabilidad. Aunque el proceso requiere planificación y asesoramiento técnico, te permite regularizar el inmueble, aumentar su valor y ponerlo en alquiler con seguridad jurídica. 

En Homyspace podemos ayudarte a valorar si tu inmueble es apto para el alquiler temporal corporativo y asesorarte sobre cómo prepararlo para atraer a empresas que buscan alojar trabajadores en desplazamientos profesionales.