Si acabas de heredar o comprar una vivienda, y estás pensando en sacarle rentabilidad, seguramente te preguntes: ¿puedo poner una vivienda en alquiler directamente o tengo que hacer algún trámite antes?

La respuesta es clara: si ha habido un cambio de propietario, es obligatorio actualizar la titularidad de la vivienda en los registros correspondientes antes de ponerla en alquiler. Aunque muchas veces este paso se pasa por alto, es fundamental para evitar problemas legales, fiscales o administrativos en el futuro. 

En este artículo te explicamos paso a paso cómo hacer un cambio de titularidad para poner una vivienda en alquiler, qué documentos necesitas, dónde se realiza el trámite y por qué es tan importante hacerlo antes de alquilar. 

¿Qué es el cambio de titularidad y por qué es importante?

El cambio de titularidad es el proceso legal mediante el cual se actualiza el nombre del nuevo propietario de una vivienda en los diferentes registros oficiales: Registro de la Propiedad, catastro, suministros y otros documentos administrativos. 

Este trámite es imprescindible si has adquirido la vivienda a través de: 

• Compraventa. 

• Herencia. 

• Donación. 

• Adjudicación por divorcio o separación. 

• Permuta o dación en pago. 

Nota importante

El cambio de titularidad es fundamental para la gestión del Número de Registro de Alojamiento (NRA) o la obtención de licencias turísticas. Recuerda que para operar con Homyspace sí necesitas el NRA, pero no la licencia turística, ya que ofrecemos alquileres temporales para trabajadores desplazados.

¿Por qué hay que hacer el cambio de titularidad antes de poner una vivienda en alquiler?

Cuando decides poner una vivienda en alquiler, te conviertes en la figura legal del arrendador. Esto implica una serie de responsabilidades que solo puedes asumir si estás registrado como propietario: 

• Firmar el contrato con los inquilinos o con la empresa intermediaria. 

• Emitir facturas en caso de alquiler corporativo o con fines económicos. 

• Declarar los ingresos en la Renta como rendimientos del capital inmobiliario. 

• Responder ante posibles incidencias, reparaciones o reclamaciones. 

Si no has hecho el cambio de titularidad, no podrás realizar ninguno de estos trámites de forma legal. Incluso podrías enfrentarte a sanciones si declaras ingresos de una vivienda que no figura a tu nombre. 

¿Qué pasos debo seguir para hacer un cambio de titularidad?

A continuación, te explicamos los pasos clave para realizar correctamente el cambio de titularidad y dejar todo listo para poner una vivienda en alquiler de forma legal y segura: 

Formaliza la escritura pública

El primer paso para cambiar la titularidad de una vivienda es tener una escritura pública que acredite el nuevo derecho de propiedad. Esta puede ser: 

• Escritura de compraventa. 

• Escritura de aceptación de herencia. 

• Escritura de donación. 

• Sentencia judicial (en caso de separación o adjudicación). 

Este documento debe firmarse ante notario. 

Inscribe el cambio en el Registro de la Propiedad

Una vez que tengas la escritura, deberás llevarla al Registro de la Propiedad correspondiente para que quede constancia oficial del nuevo titular. Esta inscripción no es obligatoria, pero sí muy recomendable, ya que protege tus derechos frente a terceros y es esencial para trámites como solicitar hipotecas o defender la propiedad en caso de ocupación. 

Actualiza los datos en el Catastro

Debes notificar el cambio al Catastro Inmobiliario para actualizar los datos del titular. Este trámite es gratuito y puede hacerse de forma online, presencial o por correo postal. Es imprescindible para que las notificaciones fiscales lleguen correctamente y para calcular el IBI o imputación de renta. 

Cambia la titularidad de los suministros

Para poner una vivienda en alquiler, es fundamental que los contratos de luz, agua, gas o internet estén a tu nombre, especialmente si vas a ofrecerlos incluidos en el arrendamiento. Ponte en contacto con las compañías para hacer el cambio, aportando la escritura y tu documento de identidad. 

Informa a la comunidad de propietarios

Si la vivienda forma parte de una comunidad, debes informar al administrador para que actualicen tus datos como titular del inmueble. De este modo recibirás las convocatorias, recibos y comunicaciones pertinentes, y podrás ejercer tu derecho de voto en juntas si es necesario. 

¿Cuándo puedo poner una vivienda en alquiler después del cambio de titularidad?

En cuanto completes los pasos anteriores y la vivienda figure legalmente a tu nombre, ya puedes poner la vivienda en alquiler. Desde Homyspace te recomendamos que, además: 

• Revises que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad. 

• Esté asegurada frente a daños.

• Tenga el certificado de eficiencia energética en vigor. 

• Disponga de cédula de habitabilidad si es requerida en tu comunidad. 

Tener todo esto al día facilitará mucho el proceso de alquiler, especialmente si vas a colaborar con plataformas especializadas como Homyspace. 

¿Qué pasa si no hago el cambio de titularidad y alquilo igual?

Aunque parezca tentador evitar papeleos, poner una vivienda en alquiler sin haber cambiado la titularidad puede generarte numerosos problemas: 

• No podrás firmar contratos legalmente. 

• No podrás declarar los ingresos ni emitir facturas. 

• No podrás contratar seguros como propietario. 

• Serás invisible para Hacienda, pero también vulnerable ante cualquier reclamación. 

Además, si alquilas a una empresa —como ocurre en Homyspace—, el contrato de arrendamiento debe estar firmado por el titular legal de la propiedad, o por una persona con poder notarial que lo represente. No cumplir esta condición invalida el contrato. 

¿Y si la vivienda tiene varios propietarios?

Si la vivienda tiene varios titulares (por ejemplo, hermanos que heredan conjuntamente), para poner una vivienda en alquiler se debe firmar el contrato en nombre de todos, o bien designar un representante con poderes. Lo recomendable en estos casos es: 

• Designar un gestor único mediante poder notarial. 

• Establecer por escrito el reparto de ingresos y gastos. 

• Reflejar todos los datos correctamente en el contrato de arrendamiento. 

¿Se puede poner en alquiler una vivienda heredada antes de aceptar la herencia?

No. Hasta que no aceptes la herencia y hagas el cambio de titularidad, no puedes poner la vivienda en alquiler de forma legal. Aunque vivas ya en ella o tengas acceso, sigues sin ser el titular registral y no puedes actuar como arrendador ante terceros. 

Antes de poner una vivienda en alquiler, es imprescindible realizar el cambio de titularidad si ha habido una transmisión reciente. Este proceso no solo es necesario para cumplir con la ley, sino que te garantiza seguridad jurídica y control sobre tu propiedad. 

Desde Homyspace te recomendamos tener todo en regla antes de ofrecer tu vivienda a empresas o trabajadores desplazados. Así podrás beneficiarte de las ventajas del alquiler temporal corporativo con total tranquilidad.